Nos reventes sur plans avant livraison

Ile-de-France

3 pièces à Aubervilliers

3 pièces – 60,20m²

2 Pièces 42 m2 à Alfortville (94)

2 pièces – 42 m²

2 Pièces à Alfortville (94)

2 pièces – 40,64 m²

Studio à Alfortville (94)

Studio – 34,55m²

3 pièces à Créteil

3 pièces – 65m²

4 pièces à Levallois-Perret (92)

Dernier étage avec terrasse

L’avis du notaire 

Cette opération est-elle possible ?

OUI. Si vous ne souhaitez plus vous installer dans le logement sur plans, que vous avez réservé, il est généralement possible de le revendre, même s’il n’est pas encore achevé, conformément à l’article 1601-4 du Code civil. Il s’agit d’une cession de contrat de VEFA.

Quels sont les droits et les obligations ?

Le nouvel acquéreur – le cessionnaire – récupère notamment le droit à la livraison d’un bien achevé dans un délai déterminé.

En contrepartie, il reprend l’obligation de régler les fractions du prix restant à verser en fonction de l’avancement des travaux qu’il payera directement au promoteur au fur et à mesure de la construction.

Les échéances qui avaient été déjà appelées jusqu’alors sont payées au cédant le jour de la vente.

L’acte de cession en lui-même n’est pas soumis aux dispositions des articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du CCH.

L’avant-contrat pourra donc prendre la forme d’une promesse de vente classique.

Le cessionnaire disposera à son tour d’un délai de rétraction de 10 jours mais ne bénéficiera pas en revanche du délai d’un mois préalable à la conclusion de l’acte de VEFA prévu par l’article R. 261-30 du CCH.

Est-ce que le sous-acquéreur peut bénéficier du PTZ+ ?

OUI. Cela n’empêche pas le nouvel acquéreur de bénéficier du Prêt à taux zéro, s’il en fait la demande et s’il est exigible au regard des conditions d’obtention. 

Est-ce que le sous-acquéreur peut bénéficier d’une option de défiscalisation PINEL ?

En qualité de vendeur non professionnel de l’immobilier vous n’êtes pas assujetti à la TVA (on présume en effet dans le cas d’espèce que vous agissez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé), la cession du contrat de VEFA échappera donc à la TVA puisque l’appartement en l’état futur d’achèvement n’a pas encore fait l’objet d’une location en TVA.

La cession du contrat sera donc soumise aux droits d’enregistrement au taux de droit commun.

Quant à la possibilité pour le sous-acquéreur de bénéficier à son tour du dispositif Pinel, il convient de préciser que ce dispositif s’applique à toute acquisition d’un immeuble neuf éligible.

Par immeuble neuf, il faut entendre un immeuble qui n’a jamais été ni occupé, nu loué.

L’appartement n’étant pas encore livré, nous supposons donc que l’immeuble cédé au travers de la cession du contrat de VEFA répond à la définition d’immeuble neuf.

Par conséquent, le sous-acquéreur pourra bénéficier du dispositif Pinel.

Il conviendra toutefois de faire attention au zonage.

En effet, nous nous permettons de vous rappeler que l’article 39 du PLF pour 2018 prévoit :

– de prolonger le dispositif « Pinel » pour quatre années, soit jusqu’au 31 décembre 2021.

– de recentrer le dispositif sur les zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte le réservant à compter du 1 er janvier 2018, aux seules acquisitions ou constructions de logements réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire.

Par conséquent, les zones B et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Toutefois, un régime transitoire est prévu pour ces deux zones : ainsi, le bénéfice du dispositif « Pinel » pour tous les logements situés dans des communes de la zone B2 ou C bénéficiant d’un agrément est maintenu dès lors que les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que ces logements soient acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018.

Mais dans ce cas, qu’advient-il des frais de notaire ?

On pourrait penser que l’administration fiscale accorde les frais de notaire réduits, dans la mesure où le logement sera acheté neuf, mais la réponse n’est pas si simple.

Comme le Code général des impôts dispose que l’acquisition ne sera soumise aux frais de notaire réduits que si le bien neuf est soumis à la TVA, c’est là que le problème se complexifie.

En effet, le fisc considère que la vente du contrat de VEFAF s’assimile à une vente classique entre particulier et non pas à une session de contrat.

Lors de la revente du contrat, la règle générale veut que les fonds déjà versés ne soient pas soumis à la TVA mais que les appels de fonds à venir le soient quant à eux.

En conséquence, la cession du contrat de VEFA ente particuliers donnera lieu à la perception de la taxe de publicité foncière :

– liquidée dans les conditions de droit commun sur le prix de cession du contrat (CGI, art.683 et 1594 D, taxes majorées des frais d’assiette et de recouvrement) ;

– prévue à l’article 678 du CGI, au taux de 0,70 %, majorée des frais d’assiette et de recouvrement, liquidée sur la fraction du prix HT du contrat de VEFA restant à payer au vendeur de l’immeuble en cours de construction.

La règle non bis in idem s’oppose toutefois à ce que cette taxe soit liquidée sur le prix de cession du contrat qui est déjà soumis soit à la taxe de publicité foncière prévue à l’article 1594 F quinquies A du CGI (cas de la cession soumise à la TVA), soit aux droits de mutation à titre onéreux au tarif ordinaire (cas de la cession non soumise à la TVA).

Dans tous les cas, la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 878 et s.) est exigible dans les conditions de droit commun.

Elle est alors liquidée sur le montant cumulé du prix de cession du contrat et du montant du prix de vente restant à payer au vendeur en VEFA.

Relisez votre contrat pour savoir si vous pouvez céder votre contrat VEFA :

Vous l’aurez compris, il est généralement possible de céder son contrat de VEFA, ce qui permet de rebondir en cas de changement de vie avant la livraison du logement neuf.

Toutefois, il est impératif de relire son contrat de VEFA, afin de vous assurer que cette possibilité vous est permise, et si l’intervention du promoteur-vendeur est ou non obligatoire.

A tout le moins, il est d’usage de prévoir dans la VEFA initiale une obligation d’information du promoteur en cas de cession.

D’un point de vue pratique, cela permet d’obtenir le décompte des fractions du prix déjà versées par le cédant et d’informer le promoteur du nouveau débiteur des futurs appels de fonds.

De plus, sachez que la cession d’un contrat de VEFA peut entraîner une perte d’argent plus ou moins importante, car vous devrez supporter :

– La taxe sur la plus-value, si vous en réalisez une. Car ce logement ne sera alors pas considéré comme votre résidence principale étant donné qu’il n’est pas construit et que vous ne l’occupez pas. Vous ne bénéficierez donc pas de l’exonération de taxe sur la plus-value. Effectivement, hors logement social, rien ne s’oppose à ce que l’acquéreur en VEFA cède son contrat moyennant un prix supérieur au montant des appels de fonds auxquels il a déjà répondu. C’est pourquoi, il y a lieu, le cas échéant, de se préoccuper du traitement fiscal de la plus-value éventuellement réalisée.

– Les frais de remboursement anticipé du crédit, puisque la banque aura déjà donné son accord d’octroi d’un prêt immobilier, et elle aura peut-être déjà commencé à verser les fonds.

Il est donc judicieux de réaliser quelques calculs et de discuter des différentes options qui s’offrent à vous, si vous souhaitez renoncer à votre contrat de VEFA.

N’hésitez pas à nous contacter